房地產行業告別大開大合的時代，曾經在短時間內實現數倍增長的房企們，業績增速迅猛回落，甚至有個別房企開始走起了下坡路。一時間，“穩健”二字成為房企業績會上出現頻率極高的關鍵詞。

龍湖是“穩健派”中的種子選手，四平八穩就是它的特點。過去六年，龍湖的銷售規模保持著兩位數的增長，其最新發布的年報顯示，2020年，其錄得合約銷售額約2706.1億元，較2019年增長約11.6%；實現營業收入1845.5億元，同比增長22.2%。

盈利能力方面，去年，其歸屬于股東的凈利潤為200.0億元，剔除公平值變動影響后之股東應占核心溢利186.9億元，同比增長20.2%；毛利同比增長6.4%至540.3億元，毛利率為29.3%。

在許多房企陷入增收不增利困局的時候，這份成績單無疑能夠讓龍湖“安全落地”。但是，龍湖的高管們似乎并未因此而感到輕松，3月26日的業績會上，龍湖集團執行董事兼首席執行官邵明曉坦言，看到這份財報，龍湖并沒有多么激動和興奮。

最近幾年房地產調控日益深入，從拿地、融資再到銷售，幾乎每一個房地產開發的關鍵環節，都面臨著政策面的收緊。這樣的行業環境讓龍湖每分每刻都充滿危機感，也正是這時刻存在的危機感令其不敢為眼前的成績而洋洋得意。

“我們依然覺得永遠在路上，我們要保持高度警覺、保持饑渴，保持對社會、國家的敬畏，做好龍湖的本分。”如邵明曉所言，過去的一年，龍湖和許多同行一樣，還在不停地調整和摸索。

“潔癖般的自律”

當行業銷售規模增速放緩，“爆雷”現象閃現，房企的負債問題逐步凸顯。尤其是去年“三道紅線”出臺，根據不同程度的踩線情況將房企劃分為紅、橙、黃、綠四檔，對應0-15%的有息負債規模年增速限制，房企的財務安全性變得一目了然。

龍湖非常幸運，始終處于最為安全的綠檔之中。年報數據披露，截至2020年末，龍湖凈負債率較上期進一步下降至46.5%；現金短債比為4.24倍；剔除預收款后的資產負債率為67%，三項數據均達標，處于綠檔。

邵明曉認為，三道紅線有利于行業的長遠發展，從房價的長效到金融的長效，高杠桿公司或中小公司壓力會有所增加，但行業中優秀、穩健的“玩家”能夠獲得更好的機會。他說正是龍湖有著“潔癖般的自律”，才走到今天。

“我們時刻提醒自己，不能濫占用金融資源，不能去做高息的融資。這么多年，在這個行業里，很多公司做前融、非標，而龍湖從來沒有做過前融或非標，沒有過資管計劃、沒用過影子銀行。”

據了解，去年1月，龍湖發行6.5億美元優先票據，票息低至3.375%至3.85%之間，期限為7.25年至12年。此外，截至2020年末，龍湖在手現金及銀行存款共計778.3億元，同比增長28%，現金流較為充足。

至于此前22城推“集中供地”，全年將分3批次集中出讓宅地的消息，龍湖方面坦言會對運營帶來變化，堅持自律的龍湖也提前做好了應對。

從龍湖去年的拿地表現來看，2020年，龍湖共獲得121幅地塊，新增土儲建筑面積2567萬平方米，其中權益面積1847萬平方米，權益占比72%左右。其中一二線城市獲取的土地總建面達到88%。

到2020年末，龍湖累計土地儲備約為7400萬平方米，權益面積5279萬平方米，預估總貨值9750億。今年，龍湖銷售目標定在3100億元，較去年增長15%。

新航道業務可以“慢慢來”

此次業績會上，龍湖的其他航道業務也受到較大的關注。此次業績會上，高管們披露了其他航道業務的經營數據。

去年龍湖商業高速擴張，全年新開10座商場，至年末，龍湖在全國范圍內累計開業商場49座，已開業商場建筑面積481萬平方米，整體出租率為96.9%；商業租金增長23%至58.2億元，商場銷售額增長14%至305億元。

租賃住房方面，經過四年的發展，龍湖冠寓到2020年底累計開業房間數量9萬間，租金收入為18.1億元，同比增幅55%。邵明曉指出，原本龍湖冠寓能夠在去年實現盈利，但受到疫情影響有所延后。其表示，今年龍湖冠寓會進入盈利期，全年累計開業預計將達到11萬間，收入將提至25億元，繼續保持行業前三名的位置。

大熱的物業板塊，龍湖也在加速布局。2020年，龍湖物業板塊“龍湖智慧服務”實現營業收入58.4億元，增長幅度為36%。而就在半個多月之前，龍湖以12.73億元的對價，整體收購億達中國旗下物業板塊億達服務100%股權。

收購動作再度引發分拆上市的猜想，但邵明曉及吳亞軍又一次給出否認的答案。

“去年開始分拆物業上市也是風起云涌，大家都爭先恐后，無論頭部企業，還是中小企業都在分拆。龍湖一直堅定把龍湖智慧服務作為整個空間即服務的大業務板塊的一環，因此沒有分拆上市的計劃。”

邵明曉繼而表示，龍湖智慧服務的收并購非常理性，不單純追求規模，而是會在規模和質量之間做好一個平衡。他坦言，這么多年來，龍湖領會到“大財不進急口”的道理，因此對于智慧服務這條賽道有充足的耐心，不會盲目擴張，更不會急于上市。

其實，龍湖的業務還不止限于智慧服務業務上。今年1月，龍湖對外官宣了全新的品牌“塘鵝”，由此開啟龍湖的C5及C6兩個新的主航道：房屋租售及房屋裝修。

邵明曉介紹，從內部來說，這兩個業務原本屬于智慧服務板塊中的子業務，是不斷孵化出新的業務，現在還處于起步階段和孵化期。

其中，龍湖對于房租租售市場的判斷與2017年決定布局長租公寓一樣，未來中國城市存量房肯定是巨大的市場，特別是在一線、二線高能級城市。恰好龍湖一直在做這個業務，到去年年底已經有大概183個店，到現在已經有將近240個店，所以將其上升為主航道業務。

房屋裝修則更多是裝配式，原來一直用在龍湖內部的功能區、天街、樣板房等場所。龍湖認為，這個能力可以在to B市場進一步放大，亦有數據顯示，可以在to C市場做大做強。

關于新業務的發展節奏，邵明曉強調，“并沒有特別著急，未來兩年不會設置強制性的數量化指標，更多的是練團隊，把模式做得更加敏捷，另外在用戶端更多地發現一些撬點”。